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Europas Wohnimmobilien locken zunehmend institutionelle Investoren aus fernen Kontinenten. Allein in den vergangenen beiden Jahren legten Investoren aus den USA mehr als 6 Mrd. € in europäische Wohnimmobilien an. Dies geht aus dem aktuellen Wohnungsmarktbericht der Firma PATRIZIA Immobilien hervor. Bei nordamerikanischen Investoren sind trotz des Brexits vor allem Immobilien aus Großbritannien gefragt. Daneben gilt Deutschland als der attraktivste Markt für Wohnimmobilien.

Nicht nur bei institutionellen Anlegern aus den USA und Kanada, sondern insbesondere auch bei Investoren aus Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden sind deutsche Wohnimmobilien gefragt. Nach Einschätzung von PATRIZIA werden grenzüberschreitende Transaktionen im Zuge der fortschreitenden Globalisierung des Kapitals weiter zunehmen.

Nachhaltiges Wachstum dank Niedrigzinsniveau

Ein Treiber des Wachstums sind weiterhin die historisch niedrigen Zinsen. Die Immobilienbranche profitiert dabei nicht zuletzt vom geldpolitischen Kurs der europäischen Zentralbank. Das Anleihenrückkaufprogramm wurde zwar zuletzt um 20 Mrd. € pro Monat zurückgefahren, die Frist jedoch deutlich ausgeweitet.

Unibail nutzt den Trend und finanziert sich für 0,875% p.a. Auch die Deutsche EuroShop meldet einen konstanten Rückgang der Zinsbelastung. Dabei sichern sich die Unternehmen mehrheitlich fixe Zinsbindungen. Unabhängig von der zukünftigen Entwicklung können die Kosten des Fremdkapitals somit noch lange Zeit niedrig gehalten werden.

Die Objektrenditen sinken dagegen weiter

Die Kehrseite der Medaille sind weiter sinkende Objektrenditen. Da die Immobilienpreise angesichts der niedrigen Zinsen schneller als die Mieten gestiegen sind, sinkt die Kapitalrentabilität. Deutlich wird dies am Beispiel HAMBORNER REIT. Seit unserer letzten Besprechung meldete das Unternehmen vier größere Akquisitionen: Das Einkaufszentrum Kurpfalz Center in Mannheim, das Geschäftshaus DOMI in Dortmund, die Büroimmobilie O3 in Köln und das Fachmarktzentrum Neustiftcenter in Passau.

Das Investitionsvolumen bezifferte HAMBORNER auf 174,7 Mio. €. Die jährlichen Mieterträge belaufen sich auf 9,4 Mio. €. Unterstellt man nicht umlagefähige Nebenkosten von 15% der Bruttokaltmiete, beläuft sich die Nettoobjektrendite auf 4,6%. Dies erscheint für Gewerbeimmobilien recht wenig, wenngleich Einkaufscenter anders zu bewerten sind. HAMBORNER zeigte sich jedoch von der Qualität der Objekte, der Vermietungssituation und der Attraktivität der Standorte überzeugt. In einem Umfeld sinkender Renditen überzeugt uns vor allem TAG Immobilien (4110) mit einer renditemaximierenden Strategie.

Der Offline-Handel erfindet sich neu

Einkaufscenter in 1A-Lagen gelten weiterhin als krisensicher. Auf lange Sicht müssen sich die Investoren aber neuen Herausforderungen stellen. Das Einkaufen im Internet wird immer bequemer. Die Konsumlandschaft ist geprägt von Innovation und Veränderung.

Der Absatz in klassischen Einkaufscentern leidet unter diesem Trend. Unibail oder Deutsche EuroShop, die sich auf Shoppingcenter spezialisiert haben, müssen reagieren. Dabei liegt der Fokus lange nicht mehr auf der bloßen Vermietung der Räumlichkeiten. Die Balance zwischen Handel, Gastronomie und Bequemlichkeit ist essenziell. Um Kunden in das Einkaufscenter zu locken, muss ein Abenteuer, ein Erlebnis geboten werden.