Liebe Leser,

„Im Tief kaufen – im Hoch verkaufen“. Diese alte Börsenregel lässt sich auch auf den Immobilienmarkt übertragen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen nimmt indes die Vermietungsphase den weitaus größten Zeitraum ein. Kaufund Verkaufsphase dauern meist nur eine kurze Zeit und sind rechtlich durch einen bestimmten Zeitpunkt – den Notartermin – fixiert.

Die drei Hauptphasen lassen sich noch einfacher in „kaufen, vermieten, verkaufen“ gliedern. Außer den genannten Hauptphasen müssen Sie noch zwei Nebenphasen beachten: Die finanziellen und steuerlichen Überlegungen spielen in allen drei Hauptphasen eine Rolle. Beispielsweise möchten Sie sich als Käufer eine zinsgünstige Erstfinanzierung sichern.

Eine vermietete Immobilie muss sich auch vor Steuern rechnen

Als Vermieter kommt es Ihnen nach Ablauf der Zinsbindung auf eine möglichst noch günstigere Anschlussfinanzierung an. Als Verkäufer schließlich sind Sie daran interessiert, eine Ablösung der Restschulden ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu erreichen. Ähnliches gilt für die Kunst des Steuersparens. Den einmaligen Steuerersparnissen in der Investitionsphase folgen in aller Regel laufende Steuerersparnisse in der Vermietungsphase. Der ersehnte Veräußerungsgewinn nach Abschluss des Verkaufs soll außerdem steuerfrei zufließen.

Als Vermieter durchlaufen Sie drei Hauptphasen:

• Einstieg (bauen, kaufen oder ersteigern)
• Vermietung und Verwaltung
• Ausstieg (verkaufen, verschenken oder vererben)
• Finanzierung (Erst- oder Anschlussfinanzierung)
• Steuern (insbesondere Einkommensteuer)

Wenn Sie regelmäßige Zusatzeinnahmen mit vermieteten Immobilien erzielen wollen, müssen Sie Ihren Vorteil möglichst in allen Phasen realisieren.

Achtung: Die Steuerersparnisse tauchen nicht zufällig erst an letzter Stelle auf. Die Erfahrungen mit überteuerten Steuersparmodellen machen deutlich, dass das Steuernsparen nicht in den Mittelpunkt der Anlageüberlegungen gerückt werden darf. Andernfalls „frisst die Gier das Hirn“, wie Kenner die Steuersparsucht auch drastisch umschreiben. Eine vermietete Immobilie muss sich auch vor Steuern rechnen.