Liebe Leser,

die Aktionäre im Immobiliensektor beschäftigt seit Längerem die Frage: Wann findet der Immobilienboom hierzulande ein Ende? Oder bildet sich gar eine Blase? Denn im ersten Fall ist mit Kursrücksetzern zu rechnen, im zweiten Fall gar mit einem Kurscrash. Nun warnt die Branche selbst vor einem (teilweisen) Ende des ungezügelten Wachstums.

Eine gefährliche Lücke

Aus dem Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA), das der Bundesregierung übergeben wurde, geht eindeutig hervor, dass in einigen Großstädten eine kritische Marke erreicht wurde. Wichtig für den Immobilienhandel ist immer das Verhältnis von durchschnittlichem Kaufpreis zum durchschnittlichen Mietpreis. Logisch: Wenn die Kaufpreise immer weiter steigen, die Mieten aber stagnieren, weil die notwendige Kaufkraft fehlt, wird sich die teure Immobilienanschaffung irgendwann nicht mehr für den Investor rentieren. Wird dennoch fröhlich weitergekauft, bildet sich zwangsläufig eine Blase.

Die Mieten sind im vergangenen Jahr im Durchschnitt um 2,6 % angestiegen, die Preise für Eigentumswohnungen hingegen um 8,4 %. Da klafft bereits eine beachtliche Lücke. Noch bedrohlicher für die Immobilienwirtschaft ist allerdings der Umstand, dass die Schere in den besonders attraktiven Lagen noch weiter auseinandergeht.

Dazu äußerte sich ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner wie folgt: „Während mehrere Groß- und Universitätsstädte in Deutschland ein hohes Bevölkerungswachstum und sinkende Leerstände verzeichnen, weist der ländliche Raum in vielen Gebieten der Bundesrepublik eine sinkende Bevölkerungszahl auf. In beiden Fällen sind Investitionen zwingend notwendig, um die Infrastruktur herzustellen.“

Das dürfte sich auf die Bilanzen auswirken

In konkreten Zahlen ausgedrückt bedeutet dies: Die sogenannte Kaufpreisübertreibung beträgt in München bereits 75 %, in Berlin, Köln und Stuttgart 50 %, in Hamburg und Frankfurt 40 % und in Düsseldorf 36 %. Gerade diese Städte unternehmen jedoch viele Anstrengungen, ihre Neubautätigkeiten kräftig anzukurbeln. Für Immobilienbesitzer könnte sich daraus eine gefährliche Gemengelage ergeben.

Prof. Dr. Harald Simons erläuterte den Zusammenhang laut ZIA wie folgt: „Als Ergebnis einer rückläufigen Zuwanderung und eines steigenden Angebotes rechnen wir in Berlin und München und möglicherweise auch in Hamburg zukünftig nicht mit weiter steigenden Neuvertragsmieten.“ Die Käufer überteuerter Immobilien sind jedoch dringend auf weiter steigende Mieten angewiesen, selbst wenn die Kreditzinsen historisch niedrig sind. Tritt eine Stagnation ein, wirkt sich dies sofort auf die Kaufpreise und den Verkehrwert der Immobilien aus.

Man beachte, dass viele Bilanzen der großen Immobiliengesellschaften in den vergangenen Jahren unter anderem wegen der hohen Wertzuwächse im Portfolio so hervorragend ausfielen. Nach Einschätzung von Prof. Simons dürfte damit nun an einigen Standorten Schluss sein: „Nach unserem Dafürhalten ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den Kaufpreisen zu rechnen.“