Schrottimmobilien und der Widerrufsjoker: So machen Sie Schaden aus einer Pleite-Wohnung wieder wett. - Die Bank kann in vielen Fällen aufgrund einer falschen Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag in Haftung genommen werden.
Von Roland Klaus
Jedes Jahre werden in Deutschland einige Tausend Schrottimmobilien von Drückerkolonnen auf höchst zweifelhafte Art und Weise verkauft. Dabei handelt es sich um fremd vermietete Immobilien, die als Kapitalanlage angeboten werden – und zwar an Käufer, die sich aufgrund ihrer finanziellen Situation eigentlich eine solche Investition gar nicht leisten können. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Schäden aus einem solchen Investment wettmachen können.
Die Ausgangslage ist dabei meist ähnlich: Der Anleger wird entweder telefonisch oder per Werbung (z.B. Flyer) kontaktiert. Ihm wird eine Immobilie angeboten, die er aufgrund der angeblich attraktiven Mieteinnahmen und der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten mit einem Minimum an Eigenkapital erwerben kann. Näheres erfährt der potenzielle Käufer dann bei einem persönlichen Gespräch mit einem bestens geschulten Verkäufer. Nicht selten lautet der Werbespruch dabei in etwa so: „Mit nur 40 Euro pro Monat können Sie diese gut vermietete Wohnung erwerben und sich somit eine schöne Altersvorsorge aufbauen.“ Manchmal bietet der Verkäufer sogar noch eine (zeitlich befristete) Mietgarantie.
Die Kalkulation hinter einer solchen Aussage sieht zumeist so aus: Der Anleger kauft nicht nur die Wohnung, sondern er schließt zusätzlich noch einen Kredit ab, der den Kaufpreis vollständig oder zumindest zum größten Teil abdeckt. Der Verkäufer rechnet somit die Mieteinnahmen gegen die Kreditkosten – und er fügt noch einen weiteren Faktor hinzu: die Steuerersparnis des Anlegers. Denn Zinskosten und die Abschreibungen auf den Kaufpreis können steuermindernd von den Einkünften des Käufers abgezogen werden. Dadurch kommt es in der Regel zu einem steuerlichen Verlust, die dem Käufer als zusätzlicher „Gewinn“(Steuerersparnis) verkauft werden. In der Summe ergibt sich eine moderate monatliche Zusatzbelastung für den Käufer (zumeist unter 100 Euro), mit deren Hilfe er die Immobilie erwerben kann und diese „nach einigen Jahren mit schönem Gewinn verkaufen kann“, so der Verkäufer.
Doch in der Praxis geht diese Kalkulation aus mehreren Gründen häufig nicht auf. Oftmals werden in der Kalkulation für die monatliche Belastung wichtige Belastungsfaktoren außen vor gelassen, z.B. das Wohngeld, das nur zum Teil an den Mieter weitergereicht werden kann. Teile des Wohngelds (z.B. die Rücklage für die Instandhaltung der Immobilie) sind vom Besitzer zu zahlen und verderben nicht selten die schöne Kalkulation. Zudem handelt es sich häufig nur um oberflächlich renovierte Wohnungen. Nicht selten stehen schon nach wenigen Jahren die ersten größeren Sanierungen an – die natürlich auch nicht in der ursprünglichen Kalkulation enthalten waren. Zieht der Mieter aus, so kann es sich als schwierig erweisen, einen Nachfolger zu finden. Denn häufig befinden sich solche Schrottimmobilien in strukturschwachen Regionen mit geringer Nachfrage nach Mietwohnungen. Und zufällig ist die Mietgarantie des Verkäufers zu diesem Zeitpunkt schon ausgelaufen...
Das größte Problem merkt der Käufer häufig allerdings erst Jahre später, wenn er versuchen sollte, die Immobilie zu verkaufen. Denn häufig entdeckt er dabei, dass der zu erzielende Preis weit unter dem liegt, was er einst für die Wohnung bezahlt hat. Nicht selten reicht der Erlös bei weitem nicht einmal aus, den Kredit zurückzuzahlen. Unter dem Strich steht also neben monatlichen Zahlungen auch noch ein dickes Minus, wenn es darum geht, den Kredit zu begleichen. Im Extremfall kann ein solches Investment also die Existenz kosten und in die private Insolvenz führen.
Doch es gibt eine Möglichkeit, mit Hilfe der Interessengemeinschaft Widerruf (www.widerruf.info/schrottimmobilien) diesen Schaden zumindest zum Teil wettzumachen – und zwar durch eine Rückabwicklung des Geschäfts. Dabei wird der Käufer so gestellt, als hätte er die Immobilie nie gekauft und den dazugehörigen Kredit niemals abgeschlossen. Dabei entsteht Ihnen kein Kostenrisiko. Unser Partner, der eine solche Rückabwicklung juristisch durchzusetzen versucht, agiert ausschließlich auf Basis eines Erfolgshonorars. Gelingt also die Rückabwicklung nicht, dann haben Sie auch keine Kosten. Wird ihr Verlust dagegen reduziert, dann müssen Sie von jedem gesparten Euro 30 Prozent abgeben.
Und so gehen wir dabei vor: Leider muss man feststellen, dass bei den Vertriebsgesellschaften, die die Immobilie seinerzeit betrügerisch verkauft haben, in der Regel nach einigen Jahren nicht viel zu holen ist. Häufig sind die Gesellschaften bereits abgewickelt, um entsprechende Schadensersatzforderungen ins Leere laufen zu lassen. Allerdings gibt es zwei Parteien, die in der Regel noch greifbar sind: die kreditgebende Bank sowie der Notar, der den Kauf seinerzeit beurkundet hat.
Die Bank können wir in vielen Fällen einerseits aufgrund einer falschen Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag in die Haftung nehmen (siehe „Widerrufsjoker“ auf www.widerruf.info). Die Folge wäre eine Rückabwicklung des Darlehens sowie des damit verbundenen Geschäfts, also des Kaufs der Immobilie. Die Bank würde in diesem Fall auf dem Wertverlust der Immobilie sitzen bleiben.
Zum anderen ist zu unterstellen, dass die Bank mit dem Verkäufer unter einer Decke gesteckt hat und häufig von diesem einen erheblichen Teil seines Gewinns erhalten hat. Denn sonst käme es in der Regel nicht zu solch hohen Beleihungssummen für Immobilien, deren Wert deutlich unter der Kreditsumme liegt. Auch hier wird eine Rückabwicklung oder zumindest eine deutliche Reduzierung der noch offenen Kreditsumme angepeilt – ein Ziel, das schon in zahlreichen Fällen zugunsten des Käufers einer Schrottimmobilie gelungen ist.
Zudem ist da noch der Notar, der den Kauf der Immobilie seinerzeit beurkundet hat. Er kann dann belangt werden, wenn sich herausstellt, dass der Immobilienkäufer nicht wie gesetzlich verlangt, den Kaufvertrag 14 Tage vor Unterzeichnung vorliegen hatte, um ihn in Ruhe studieren zu können. Häufig ist dies beim Verkauf einer Schrottimmobilie nicht der Fall, weil die Transaktion im Klima künstlicher Hektik („Wenn Sie sich nicht bald entscheiden, sind die Wohnungen alle verkauft.“) durchgezogen werden. In einem solchen Fall haftet möglicherweise die Berufshaftpflicht des Notars und kann den Käufer der Immobilie entschädigen.
Haben Sie auch eine Immobilie erworben, bei der einige der geschilderten Indizien für eine Schrottimmobilie aufgetreten sind? Dann lassen Sie überprüfen, ob eine Rückabwicklung oder die Zahlung eines Schadensersatzes möglich ist. Schicken Sie uns hier den Kreditvertrag und vermerken Sie bitte im Kommentarfeld, dass es sich um eine sogenannte Schrottimmobilie handelt. Ein Fachanwalt prüft kostenlos, inwieweit in Ihrem Fall eine Rückabwicklung in Frage kommt und setzt diese, wenn gewünscht, in ihrem Auftrag durch.
